دليل الاستثمار العقاري في الإمارات 2026

زخم السوق

سوق في فئة خاصة به

بعد عام 2024 القياسي، تسارعت الإمارات مجدداً في 2025، ويؤكد النصف الأول من 2026 أن الاتجاه هيكلي لا دوري.

+893 مليار درهم

قيمة معاملات دبي · 2025 (دائرة الأراضي)

240K+

المعاملات السكنية · 2025

+20%

نمو أسعار الشقق السنوي (متوسط)

200+

جنسيات المستثمرين النشطة

لماذا الإمارات

ثمانية أسباب تجعل رأس المال يختار الإمارات

كفاءة ضريبية وأمان وعائد ونمو، في سوق منظم واحد ذي اتصال عالمي.

0% ضريبة دخل شخصية

لا يدفع الأفراد ضريبة دخل شخصية ولا ضريبة أرباح رأسمالية على العقار؛ فيحتفظ المستثمرون بـ 100% من صافي الإيجار وعائدات إعادة البيع.

تملك حر بنسبة 100%

سند ملكية كامل لكل الجنسيات في مناطق التملك الحر المحددة في دبي وأبوظبي ورأس الخيمة وإمارات أخرى: شقق وفلل ومكاتب وأراضٍ.

عوائد إيجارية متميزة

متوسط 6.5%–8.5% على مستوى المدينة؛ و8%–10% فأكثر في قرية جميرا الدائرية ودبي الجنوب ومشاريع مختارة في رأس الخيمة، من بين الأعلى في أي مدينة بوابة عالمية.

الإقامة الذهبية لعشر سنوات

إقامة لعشر سنوات قابلة للتجديد للمستثمرين العقاريين من مليوني درهم. تشمل الزوج أو الزوجة وكل الأبناء والوالدين والعمالة المنزلية. ويتأهل العقار على الخارطة عند سداد 50%.

موقع عالمي استراتيجي

8 ساعات طيران إلى ثلثي سكان العالم. دبي وأبوظبي المركزان الرئيسيان في الشرق الأوسط للمال والطيران والسياحة.

الدرهم مربوط بالدولار

استقرار العملة منذ 1997؛ الدرهم مربوط بالدولار الأمريكي عند 3.6725، ما يزيل مخاطر الصرف للمستثمرين بالدولار.

سوق منظم من مؤسسة التنظيم العقاري

تُحفظ كل أموال المشاريع على الخارطة في حسابات ضمان للمطورين تحت إشراف دائرة الأراضي ومؤسسة التنظيم العقاري. شفافية، ووسطاء مسجلون، ومؤشر معاملات عام (مؤشر).

رياح مواتية من المشاريع الكبرى

مطار آل مكتوم (توسعة بقيمة 35 مليار دولار)، وخدمات الركاب لقطار الاتحاد (2026)، ووين جزيرة المرجان (2027): محركات طلب مستدامة حتى 2030.

أين تستثمر

أفضل مناطق التملك الحر · يونيو 2026

نطاقات إرشادية مستقاة من معاملات دائرة الأراضي ومؤشرات بروبرتي فايندر وبيوت. العوائد إجمالية. وتوفر أوبلس أسعاراً حية على مستوى الوحدة عند الطلب.

المنطقة	السعر / قدم مربعة (درهم)	العائد الإجمالي	نوع المخزون	ملاحظات
وسط مدينة دبي	2,400 – 3,500 درهم	5.5 – 7%	شقق · بنتهاوس	أفق أيقوني · برج خليفة · فئة الوجاهة
نخلة جميرا	3,000 – 5,200 درهم	5 – 6.5%	فلل · شقق	جزيرة الفئة الأرقى · أعلى سيولة لإعادة البيع
مرسى دبي	1,800 – 2,800 درهم	6.5 – 8%	شقق	عوائد قوية للإيجار قصير الأجل · واجهة بحرية
دبي هيلز استيت	1,500 – 2,300 درهم	6 – 7.5%	فلل · تاون هاوس	مخطط رئيسي · غولف · فئة العائلات
قرية جميرا الدائرية (JVC)	800 – 1,250 درهم	8 – 10%+	شقق · تاون هاوس	منطقة العائد الأعلى · مناسبة للدخول
الخليج التجاري	1,400 – 2,100 درهم	6.5 – 8%	شقق · مكاتب	متاخمة لمركز الأعمال · طلب إيجاري قوي
دبي الجنوب	700 – 1,100 درهم	7.5 – 9%	شقق · فلل	محفّز مطار آل مكتوم · فئة النمو
إعمار بيتش فرونت	2,500 – 3,600 درهم	6 – 7.5%	شقق	شاطئ خاص · إطلالات المرسى
مدينة محمد بن راشد	1,800 – 2,600 درهم	6 – 7.5%	فلل · شقق	وسط دبي · منظومة ميدان
جزيرة السعديات (أبوظبي)	1,300 – 2,500 درهم	5.5 – 7%	شقق · فلل	الحي الثقافي · اللوفر · جامعة نيويورك
جزيرة ياس (أبوظبي)	1,200 – 2,000 درهم	6 – 7.5%	شقق · فلل	مركز ترفيهي · فورمولا 1 · مدن ترفيهية
جزيرة المرجان (رأس الخيمة)	1,500 – 2,800 درهم	7 – 9%	شقق · فلل	محفّز منتجع وين المتكامل 2027

محفّزات الطلب

المشاريع الكبرى التي تشكّل 2026 – 2030

لا نظير لحجم خط مشاريع الإنفاق الرأسمالي في الإمارات، ولكل مشروع أدناه أثر قابل للقياس ومحدد الموقع في قيم العقارات.

نشط · الهدف 2030

توسعة مطار آل مكتوم الدولي

توسعة بقيمة 35 مليار دولار لتصبح دبي وورلد سنترال أكبر مطار في العالم (أكثر من 260 مليون مسافر سنوياً). محفّز مباشر لقيم العقارات في دبي الجنوب ومدينة إكسبو وجبل علي.

دبي الجنوب · 35 مليار دولار

خدمات الركاب 2026

شبكة قطار الاتحاد الوطنية

شبكة قطارات وطنية بطول 1,200 كم تربط الإمارات السبع. تنطلق خدمة الركاب في 2026: أبوظبي ↔ دبي في 50 دقيقة. وتبرز علاوات الاتصال في الشارقة ورأس الخيمة والفجيرة.

كل الإمارات · 200 كم/ساعة

يفتح في 2027

وين جزيرة المرجان

أول منتجع متكامل مع ألعاب في الإمارات (رأس الخيمة). مشروع بقيمة 3.9 مليار دولار يدفع بالفعل نمواً بنسبة 25–40% في المرجان ومناطق رأس الخيمة المجاورة.

رأس الخيمة · 3.9 مليار دولار

على مراحل حتى 2040

خطة دبي الحضرية 2040

تضاعف المساحات الخضراء والترفيهية، وتستهدف 5.8 مليون نسمة، وتحدد خمسة مراكز حضرية. وترسم القيمة طويلة الأجل في مدينة محمد بن راشد وإكسبو وديرة والممر الجنوبي.

إطار على مستوى المدينة

قيد الإنشاء

إحياء نخلة جبل علي

أعادت نخيل إطلاق النخلة الثانية، بضعف مساحة نخلة جميرا. أكثر من 80 فندقاً فاخراً وأكثر من 35,000 مسكن مخطط. ونمو رأسمالي كبير جارٍ في التملك الحر بجبل علي.

110 كم من الساحل

نشط

الحي الثقافي في السعديات (أبوظبي)

اللوفر أبوظبي · غوغنهايم أبوظبي · متحف زايد الوطني · تيم لاب فينومينا. أكثف حي متاحف في العالم، يرسّخ الطلب على المساكن الأرقى.

أبوظبي · بمستوى اليونسكو

الإقامة

برامج الإقامة عبر العقار

ثلاث فئات من الإقامة الإماراتية متاحة عبر الاستثمار العقاري، لكل منها عتبات ومزايا مختلفة.

2 سنوات

إقامة المستثمر

من قيمة عقار 750,000 درهم
تشمل الزوج أو الزوجة والأبناء
قابلة للتجديد بلا حد
على الخارطة: يلزم سداد 50%

الأكثر شيوعاً

10 سنوات

الإقامة الذهبية

قيمة عقار 2,000,000 درهم فأكثر
الزوج أو الزوجة، الأبناء (من أي عمر)، الوالدان
تشمل العمالة المنزلية
لا ارتباط بالعمل · كفالة الأسرة
العقار الممول: سداد مليوني درهم من حقوق الملكية

5 سنوات

إقامة المتقاعد

55 عاماً فأكثر عبر عقار بمليون درهم فأكثر
بديل: مدخرات بمليون درهم
أو دخل سنوي 180 ألف درهم
قابلة للتجديد · تشمل الزوج أو الزوجة

الإطار الضريبي

ما تدفعه وما لا تدفعه

محدَّث لعام 2026، بعد ضريبة الشركات (أُدخلت في يونيو 2023). يبقى المستثمرون العقاريون الأفراد غير خاضعين فعلياً للضريبة على الإيجار والأرباح الرأسمالية.

0%

ضريبة الدخل الشخصي

لا ضريبة على الرواتب أو الدخل الإيجاري أو أي دخل شخصي آخر للأفراد.

0%

ضريبة الأرباح الرأسمالية

لا يدفع الأفراد ضريبة أرباح رأسمالية على إعادة بيع العقار. وتنطبق على الملاك من الشركات فقط بنسبة 9% فوق أرباح 375 ألف درهم.

4%

رسم نقل دائرة الأراضي

لمرة واحدة، دبي. يُقسم غالباً بالتساوي بين المشتري والبائع. أبوظبي: 2%. إضافة إلى رسم وسيط أمين 0.25%.

5%

ضريبة القيمة المضافة (التجاري فقط)

العقار السكني معفى من ضريبة القيمة المضافة. وتنطبق على البيع والتأجير التجاري، وهي قابلة للاسترداد للأعمال المسجلة في الضريبة.

9%

ضريبة الشركات (للشركات)

ضريبة الشركات الاتحادية، سارية منذ يونيو 2023. تنطبق فقط على صافي أرباح الأعمال فوق 375,000 درهم.

5%

رسم السكن (دبي)

رسم بلدي سنوي يعادل 5% من القيمة الإيجارية للعقار، يُحصَّل شهرياً عبر هيئة كهرباء ومياه دبي. ويتحمله المستأجر في الوحدات المؤجرة.

الإجراءات

من الاستفسار إلى المفاتيح، في ثماني خطوات

تنفّذ أوبلس كل خطوة: الاستكشاف، والفحص، والتفاوض، والتسجيل، والتسليم، والإدارة.

حدد الأهداف والميزانية

الأطروحة الاستثمارية (العائد مقابل النمو)، والميزانية الشاملة بما فيها الرسوم، ومزيج التمويل.

اختر المنطقة والعقار

ضيّق الخيارات إلى 2–3 مناطق تملك حر. افحص المخططات الرئيسية للمشاريع على الخارطة أو مقارنات إعادة البيع الجاهزة. تختصر أوبلس قائمة من العروض المفحوصة مسبقاً.

احجز ووقّع اتفاقية البيع

ادفع رسم حجز 10 آلاف درهم، ووقّع النموذج F (إعادة البيع) أو اتفاقية المطور، واحجز الوحدة.

ادفع العربون (10–20%)

الدفعة الأولى المعتادة. وينبغي أن تكون الموافقة المبدئية على التمويل في يدك إذا كنت تستخدم الرافعة.

صرف التمويل

يصدر البنك خطاب العرض النهائي والتقييم، ويصرف المبلغ للبائع أو المطور.

نقل الملكية لدى دائرة الأراضي

ادفع رسم دائرة الأراضي 4% ورسم الوسيط الأمين 0.25%. واستلم سند الملكية.

التسليم وفحص العيوب

افحص، وقدّم قائمة العيوب، وتسلّم العقار. اسكن أو اعرض للإيجار.

أدِر واكسب

تتولى أوبلس عقود الإيجار (إيجاري) وتحصيل الإيجار والصيانة والتجديد.

التمويل

معايير التمويل العقاري في الإمارات · 2026

يتاح التمويل العقاري للمقيمين وغير المقيمين في الإمارات، بأسعار تنافسية مرتبطة بالإيبور ومدد حتى 25 عاماً.

المقيمون · العقار الأول

80% نسبة التمويل

للعقارات حتى 5 ملايين درهم (المقيمون من الإماراتيين والوافدين).

المقيمون · عقار > 5 ملايين درهم

65% نسبة التمويل

تلزم دفعة أولى أعلى فوق عتبة 5 ملايين درهم.

غير المقيمين

50–60% نسبة التمويل

الحد الأدنى للعقار عادة 750 ألف درهم. بنوك مختارة؛ تلزم موافقة مبدئية.

الأسعار (النصف الأول 2026)

4.5–6%

منتجات متغيرة مرتبطة بالإيبور وثابتة لفترة. المدة القصوى 25 عاماً.

تقدير سريع

حاسبة العائد

إرشادي فقط؛ للتوقعات الخاصة بوحدة معينة بما فيها رسوم الخدمات ورسوم دائرة الأراضي وسيناريوهات التمويل، اطلب تقريراً مخصصاً.

سعر العقار (درهم)

العائد الإجمالي المتوقع (%)

التكاليف السنوية (درهم) — خدمات، إدارة، شغور

النمو الرأسمالي السنوي (%)

الإيجار السنوي الإجمالي —

الإيجار السنوي الصافي —

العائد الصافي —

العائد الكلي لخمس سنوات* —

استرداد رأس المال من الإيجار (سنوات) —

* صافي الإيجار × 5 + (النمو المركّب × 5). إرشادي فقط؛ اطلب مذكرة استثمارية مخصصة من أوبلس.

الأسئلة الشائعة

الأسئلة التي يطرحها المستثمرون علينا أكثر

ثمانية أسئلة عالية القيمة، أُجيب عنها وفق قواعد 2026 الحالية.

هل يستطيع المواطنون الأجانب تملّك العقار في الإمارات؟

نعم. تتيح قوانين التملك الحر ملكية أجنبية بنسبة 100% في مناطق التملك الحر المحددة في دبي (مثل وسط المدينة والمرسى ونخلة جميرا وقرية جميرا الدائرية) وأبوظبي (مثل السعديات وياس والريم) ورأس الخيمة وإمارات أخرى. ويمكن للأجانب تملّك الشقق والفلل والتاون هاوس والمكاتب والأراضي ضمن هذه المناطق، بسند ملكية كامل وحقوق إرث.

ما متطلبات الإقامة الذهبية لعشر سنوات عبر العقار؟

شراء عقار بقيمة مليوني درهم على الأقل (تملك حر، جاهز أو على الخارطة). الإقامة قابلة للتجديد، وتشمل الزوج أو الزوجة والأبناء (من أي عمر) والوالدين والعمالة المنزلية، وغير مرتبطة بالعمل. ويتأهل العقار على الخارطة إذا سُدِّد 50% على الأقل. ويتأهل العقار الممول إذا سُدِّد مليونا درهم على الأقل من حقوق الملكية.

ما العوائد الإيجارية التي أتوقعها واقعياً في 2026؟

يتراوح متوسط العائد الإجمالي بين 6.5% و8.5% في أنحاء دبي. وكثيراً ما تحقق أحياء العائد الأعلى مثل قرية جميرا الدائرية والمدينة العالمية ودبي الجنوب 8%–10% فأكثر. وتدرّ المناطق الأرقى (النخلة، وسط المدينة) 5%–7% لكنها توفر نمواً رأسمالياً أعلى. ويبلغ متوسط عوائد أبوظبي 6%–7.5%؛ ورأس الخيمة 7%–9% مع إمكانات صعود مدفوعة بمنتجع وين.

ما الإطار الضريبي للمستثمرين العقاريين في الإمارات في 2026؟

يدفع الأفراد 0% ضريبة دخل شخصية و0% ضريبة أرباح رأسمالية. وتنطبق ضريبة الشركات الاتحادية 9% (أُدخلت في يونيو 2023) على الأعمال التي تتجاوز أرباحها 375,000 درهم؛ فمعظم المستثمرين العقاريين الأفراد غير متأثرين. وتنطبق ضريبة القيمة المضافة (5%) على العقار التجاري فقط؛ والسكني معفى. تكاليف المعاملة: رسم نقل 4% لدائرة الأراضي في دبي (يُقسم غالباً بالتساوي)، و2% في أبوظبي. ورسم السكن السنوي في دبي 5% من القيمة الإيجارية، يُحصَّل عبر هيئة كهرباء ومياه دبي.

هل يستطيع غير المقيمين الحصول على تمويل عقاري في الإمارات؟

نعم. تموّل معظم البنوك الإماراتية غير المقيمين حتى 50% (وبعضها حتى 60%) على عقارات بقيمة 750 ألف درهم فأكثر. ويمكن للمقيمين الاقتراض حتى 80% للعقار الأول دون 5 ملايين درهم، و65% فوقها. المدة حتى 25 عاماً؛ والفائدة في النصف الأول من 2026 بين 4.5% و6% مرتبطة بسعر الإيبور. ويُنصح بالموافقة المبدئية (3–7 أيام) قبل توقيع أي اتفاقية بيع.

ما الفرق بين العقار الجاهز وعلى الخارطة؟

يدرّ العقار الجاهز دخلاً إيجارياً فورياً وفحصاً نافياً للجهالة أقصر، بسعر السوق الكامل. ويبيع المطورون العقار على الخارطة بخطط سداد (غالباً 20%–40% خلال الإنشاء، والباقي عند التسليم أو بعده حتى 6 سنوات)، بخصم 10%–20% عن المخزون الجاهز. ويوفر العقار على الخارطة إمكانات نمو رأسمالي أقوى؛ ويوفر الجاهز يقين الدخل. وكلاهما محمي بحساب ضمان بموجب مؤسسة التنظيم العقاري.

كيف سيؤثر قطار الاتحاد وتوسعة مطار آل مكتوم في قيم العقارات؟

ستربط خدمات الركاب لقطار الاتحاد (انطلاقاً من 2026) الإمارات السبع جميعاً، ما يعزز كثيراً علاوة الاتصال في دبي الجنوب والشارقة وعجمان ورأس الخيمة. وتدفع توسعة مطار آل مكتوم الدولي بقيمة 35 مليار دولار (الهدف: الأكبر في العالم بحلول 2030) بالفعل نمواً في الأسعار يتجاوز 25% في دبي الجنوب، مع استمرار الصعود حتى 2028. وتصنف JLL ونايت فرانك كليهما محفّزَي طلب رئيسيين للفترة 2026–2030.

ما مخاطر الاستثمار التي ينبغي أن أعرفها؟

تشمل المخاطر الرئيسية: مخاطر تنفيذ المطور (تخففها حسابات الضمان لدى مؤسسة التنظيم العقاري والتحقق من السمعة)، وتغيرات تنظيم الإيجار قصير الأجل في بعض المجمعات، والتعرض لتقلب العملة لغير المستثمرين بالدرهم (الدرهم مربوط بالدولار)، ومخاطر التركز عند الشراء في شرائح صغيرة ذات فائض معروض. تعامل مع وسيط مسجل لدى مؤسسة التنظيم العقاري، وتحقق من العقود (تسجيل العقار على الخارطة)، وراجع سجل رسوم الخدمات. وتقدم أوبلس فحصاً نافياً للجهالة كاملاً قبل الاستحواذ في كل صفقة.

ابدأ الحديث