يستطيع الأجانب تملّك العقارات تمليكاً حراً في أبوظبي، لكن داخل المناطق الاستثمارية المخصّصة فقط، وهو حقّ أتاحه قانون أبوظبي رقم 13 لسنة 2019. ورسوم التسجيل 2% من السعر، أي نصف ما يُدفع في دبي. تستعرض أو بلس العالمية للعقارات (Oplus) الخطوات السبع، والتكاليف الحقيقية، وحدود التمويل التي يصطدم بها المشتري الأجنبي.
هل يمكن للأجانب فعلاً تملّك عقار في أبوظبي؟
نعم، بشرط واحد. منذ أن عدّل قانون رقم 13 لسنة 2019 قانون التملّك الأقدم لعام 2005، صار بإمكان غير الإماراتيين وغير مواطني دول الخليج امتلاك سند ملكية حر كامل لعقار داخل المناطق الاستثمارية المخصّصة في أبوظبي. والتمليك الحر يعني أنك تملك الوحدة وأرضها بالكامل، مع حق البيع والتأجير والرهن، ويُسجَّل السند باسمك.
أمّا خارج هذه المناطق، فيبقى التملّك مقصوراً على مواطني الإمارات ودول الخليج. وقبل 2019 كان الأجانب محصورين عموماً في عقود إيجار طويلة تصل إلى 99 عاماً. هذا التحوّل إلى التمليك الحر هو ما قرّب أبوظبي من النموذج المفتوح في دبي، وهو سبب ظهور العاصمة على خريطة المشترين من الخارج الذين لم تكن تصل إليهم قبل سنوات قليلة.
أين يمكن للأجانب الشراء: المناطق الاستثمارية
يتركّز التمليك الحر للأجانب في مجموعة محدّدة من المناطق المخطّطة. وتشمل أبرز المناطق الاستثمارية جزيرة السعديات، وجزيرة ياس، وجزيرة الريم، وجزيرة المارية، وشاطئ الراحة، ومدينة مصدر. وتغطّي هذه المناطق معظم المشاريع الجديدة على الواجهات المائية والجزر التي يبحث عنها المشترون، من شقق الحي الثقافي في السعديات إلى المجتمعات الترفيهية في ياس.
والقاعدة العملية بسيطة: تأكّد من أن القطعة أو المشروع تحديداً يحمل صفة تمليك حر معتمدة للمالكين الأجانب قبل أن تلتزم. فصفة المنطقة تُحدَّد على مستوى المشروع، لذا فإن أهلية المبنى أمر يُتحقَّق منه كتابةً، لا يُفترَض من اسم المنطقة.
الخطوات السبع للشراء
- تحقّق من الأهلية وصفة المنطقة. أكّد أن جنسيتك مؤهَّلة وأن المشروع تحديداً يقع في منطقة استثمارية معتمدة يتاح فيها التمليك الحر للأجانب.
- حدّد الميزانية واحصل على موافقة مبدئية. إن كنت بحاجة لتمويل، احصل على موافقة رهن مبدئية أولاً. فنسبة التمويل إلى القيمة بالنسبة لك كمشترٍ أجنبي هي ما يحدّد حجم النقد الذي ستحتاجه فعلاً، وهو رقم يفاجئ الكثيرين.
- ابحث عن العقار عبر وكيل مرخّص. تعامل مع وساطة مسجّلة لدى دائرة التنظيم العقاري (RERA). وكل وحدة تُسوَّق بشكل نظامي يجب أن تحمل تصريح إعلان سارياً ضمن منظومة “مدمون” في أبوظبي.
- اتفق على الشروط ووقّع حجزاً أو مذكرة تفاهم. يحدّد هذا السعر والشروط، ويتضمّن عادةً دفعة عربون تبلغ نحو 10% في صفقات السوق الثانوي.
- احصل على شهادة عدم ممانعة من المطوّر (عند إعادة بيع وحدة قائمة)، تؤكّد عدم وجود مستحقات رسوم خدمات متأخّرة على العقار.
- سجّل نقل الملكية لدى مركز أبوظبي العقاري (ADREC) من خلال دائرة البلديات والنقل. هنا تُدفع رسوم الـ 2% وتُسجَّل الصفقة رسمياً على منصة “داري”.
- استلم سند الملكية (الطابو). السند باسمك هو إثبات الملكية. احتفظ به في مكان آمن؛ فهو ما تقدّمه لأي عملية بيع أو رهن أو طلب تأشيرة مستقبلاً.
التكلفة الفعلية
الرقم الأبرز هو رسوم التسجيل البالغة 2%، المقرّرة بموجب قرار المجلس التنفيذي رقم 49 لسنة 2018 والمطبَّقة عبر مركز أبوظبي العقاري (ADREC). وهناك مبلغ ثابت قدره 1,000 درهم لشهادة سند الملكية، وعمولة وساطة تبلغ عادةً نحو 2% مضافاً إليها 5% ضريبة قيمة مضافة على تلك الخدمة. وفيما يلي مثال محسوب على عملية شراء بقيمة مليوني درهم.
| بند التكلفة | النسبة | على 2,000,000 درهم |
|---|---|---|
| رسوم التسجيل (ADREC / دائرة البلديات والنقل) | 2% من السعر | 40,000 درهم |
| إصدار سند الملكية | مبلغ ثابت | 1,000 درهم |
| عمولة الوساطة | ~2% + 5% ضريبة قيمة مضافة | ~42,000 درهم |
| تسجيل الرهن العقاري (في حال التمويل) | ~0.1% من القرض | ~1,600 درهم |
| رسوم ترتيب البنك (في حال التمويل) | ~1% من القرض | تختلف حسب البنك |
عملية الشراء النقدي تضع معظم المشترين في نطاق 4% إلى 5.5% من السعر كإجمالي تكاليف. وبإضافة الرهن يرتفع الرقم الشامل عادةً إلى ما بين 6% و9%. وللمقارنة، رسوم التسجيل في أبوظبي البالغة 2% هي نصف رسوم نقل الملكية في دبي البالغة 4%، فعلى منزل بمليوني درهم تدفع 40,000 درهم في العاصمة مقابل 80,000 درهم في دبي. ولا توجد ضريبة عقارية سنوية في أبوظبي، لكن الملّاك يدفعون رسوم خدمات تتراوح عادةً بين 10 و25 درهماً للقدم المربّع سنوياً، وهي تقلّص صافي العائد الإيجاري بهدوء.
التمويل للمشتري الأجنبي
هنا يبالغ معظم الأدلّة في التبسيط. فرقم “تمويل يصل إلى 80%” ينطبق على الوافدين المقيمين الحاملين لتأشيرة إقامة إماراتية والذين يشترون منزلاً أوّل بسعر يساوي 5 ملايين درهم أو أقل، وفق قواعد مصرف الإمارات المركزي. أمّا إن لم تكن تحمل إقامة إماراتية، فالصورة مختلفة.
| الوافد المقيم | غير المقيم (بدون تأشيرة إماراتية) | |
|---|---|---|
| أقصى نسبة تمويل، عقار جاهز ≤ 5 ملايين درهم | حتى 80% | ~50–60% |
| الحد الأدنى للدفعة المقدّمة | من 20% | 40–50% |
| تمويل العقارات على الخارطة | متاح غالباً | عادةً نقداً فقط |
| سعر الفائدة المعتاد | قياسي | ~0.5–1% أعلى |
| أقصى مدة سداد | حتى 25 سنة | أحياناً 15–20 سنة |
استناداً إلى الاستفسارات التي تتلقّاها Oplus من المشترين بالخارج، فإن المفاجأة الأكثر شيوعاً هي هذه بالضبط: المشتري غير المقيم الذي يشتري على الخارطة ينبغي أن يخطّط عموماً لشراء نقدي كامل، وحتى الوحدة الجاهزة تحتاج عادةً دفعة مقدّمة بنسبة 40% إلى 50%. كما يضع المصرف المركزي سقفاً لإجمالي أقساط الدين الشهرية عند 50% من الدخل الإجمالي، فالبنك يقيّم التزاماتك الأوسع لا العقار وحده. وتضع البنوك حدودها الخاصة داخل هذه السقوف، ولا يمكننا أن نَعِد بما سيوافق عليه أي مُقرض بعينه، لذا فالحصول على موافقة مبدئية قبل تقديم عرضك هو أأمن خطوة.
تحويل الأموال والعملة والإجراءات عن بُعد
لا تفرض الإمارات أي قيود على رأس المال، لذا يمكن تحويل الدخل الإيجاري وعوائد البيع إلى الخارج بحرّية. والدرهم مربوط بالدولار الأمريكي، ما يزيل التقلّب اليومي للعملة مقابل الدولار، لكن ليس مقابل العملات المحلية الأخرى. وتتحقّق البنوك من مصدر أموالك، فتوقّع تقديم كشوف حساب لعدّة أشهر ومستندات تخصّ الدفعة المقدّمة. والشراء عن بُعد ممكن عبر توكيل رسمي، لكن خطّط لتوثيق المستندات وتصديقها عند الحاجة من بلدك.
هل يؤدّي الشراء إلى الإقامة؟
العقار الذي تبلغ قيمته مليوني درهم أو أكثر يمكن أن يفتح مسار التأشيرة الذهبية لعشر سنوات، وهو عامل جذب مهم للمشترين الأجانب الذين يوازنون بين أبوظبي وأسواق أخرى. وشروط الأهلية تحدّدها الجهات المختصّة وتتغيّر بمرور الوقت، لذا تأكّد من المعايير الحالية قبل الاعتماد عليها. يشرح دليل التأشيرة الذهبية في الإمارات الحدود والإجراءات، بينما يغطّي دليل مركز أبوظبي العقاري (ADREC) خطوات التسجيل والإيجار بتفصيل أكبر.
أخطاء شائعة يقع فيها المشترون الأجانب
الأول هو افتراض أن التمليك الحر ينطبق في أي مكان من الإمارة؛ وهو غير صحيح، فأي قطعة خارج منطقة استثمارية خارج المتناول لغير المواطنين. والثاني هو وضع الميزانية على أساس نسبة تمويل 80% بينما المشتري غير مقيم وسيحصل واقعياً على نصف ذلك. والثالث هو إغفال رسوم الخدمات ورسوم الـ 2% عند حساب العائد. والرابع هو افتراض إمكانية تمويل العقار على الخارطة عن بُعد، في حين تقصر معظم البنوك إقراض غير المقيمين على العقارات المكتملة والمسجّلة.
لمن يناسب، والعيب الصريح
تناسب أبوظبي المشترين الأجانب الذين يريدون تكلفة معاملة أقل من دبي، وسند تمليك حر في مجتمع مخطّط على الواجهة المائية، ومساراً محتملاً للإقامة عند حدّ المليوني درهم. وهي تناسب المشترين نقداً والوافدين المقيمين أكثر من غيرهم.
والعيب الصريح هو التمويل. فإن كنت غير مقيم من الخارج، فالسوق مفتوح أمامك قانونياً، لكن البنك ليس مفتوحاً بقدر ما توحي به الدعاية. توقّع أن تموّل 40% إلى 50% من المنزل الجاهز من جيبك، وأن تشتري على الخارطة نقداً. هذه الفجوة، إضافةً إلى رسوم الخدمات السنوية، هي الجزء الذي يقلّل معظم المشترين الأجانب من شأنه.
لرؤية أوسع للشراء عبر الحدود، اطّلع على دليلنا للاستثمار في عقارات الإمارات من الخارج، أو تصفّح منازل جزيرة السعديات المتاحة، أو تواصل مع فريق Oplus.
الأسئلة الشائعة
هل يمكن لغير المقيم شراء عقار في أبوظبي دون العيش في الإمارات؟
نعم. يمكن للأجنبي غير المقيم شراء عقار تمليك حر في المناطق الاستثمارية المخصّصة بأبوظبي دون إقامة إماراتية. والحق القانوني داخل تلك المناطق هو نفسه حق المقيم. الفارق العملي هو التمويل: تُقرض البنوك غير المقيمين عادةً 50% إلى 60% فقط من قيمة العقار الجاهز ونادراً ما تموّل العقارات على الخارطة، لذا تكون معظم مشتريات غير المقيمين على الخارطة نقدية.
ما المناطق التي يمكن للأجانب التملّك الحر فيها بأبوظبي؟
يُسمح بالتمليك الحر للأجانب في المناطق الاستثمارية المخصّصة، وتشمل جزيرة السعديات وجزيرة ياس وجزيرة الريم وجزيرة المارية وشاطئ الراحة ومدينة مصدر. وتُحدَّد الأهلية على مستوى المشروع، لذا أكّد أن المشروع تحديداً يحمل صفة تمليك حر معتمدة للأجانب قبل الالتزام. أمّا الأراضي والمنازل خارج هذه المناطق فتبقى مقصورة على مواطني الإمارات ودول الخليج.
كم تبلغ إجمالي رسوم شراء عقار في أبوظبي؟
خصّص رسوم تسجيل ADREC بنسبة 2%، ونحو 2% عمولة وساطة مضافاً إليها 5% ضريبة قيمة مضافة على العمولة، و1,000 درهم لسند الملكية. وتبلغ عملية الشراء النقدي نحو 4% إلى 5.5% من السعر إجمالاً. ومع الرهن، أضِف رسوم البنك والتسجيل ليصبح الرقم الشامل قريباً من 6% إلى 9%. وعلى منزل بمليوني درهم، تبلغ رسوم التسجيل وحدها 40,000 درهم.
هل يمكن للأجنبي الحصول على رهن عقاري في أبوظبي؟
نعم، لكن الشروط تعتمد على الإقامة. يستطيع الوافدون المقيمون الاقتراض حتى 80% على منزل أوّل بسعر 5 ملايين درهم أو أقل وفق قواعد المصرف المركزي. أمّا غير المقيمين فيُحدَّدون عادةً عند نحو 50% إلى 60% على العقار الجاهز، بفائدة أعلى ومدد أقصر، ويكون التمويل على الخارطة نقداً غالباً. احصل على موافقة مبدئية قبل تقديم عرض.
هل توجد ضريبة عقارية في أبوظبي؟
لا توجد ضريبة عقارية سنوية في أبوظبي. التكلفة الحكومية الرئيسية لمرّة واحدة هي رسوم التسجيل بنسبة 2%. ويدفع الملّاك رسوم خدمات ومجتمع سنوية تتراوح عادةً بين 10 و25 درهماً للقدم المربّع، تموّل صيانة المبنى. كما تدفع 5% ضريبة قيمة مضافة على خدمات مثل أتعاب الوساطة والأتعاب القانونية، رغم أن أسعار العقارات السكنية نفسها إمّا خاضعة لنسبة صفرية أو معفاة.
هل يمكنني تحويل دخلي الإيجاري وعوائد البيع إلى الخارج؟
نعم. لا تفرض الإمارات أي قيود على الصرف الأجنبي أو رأس المال، لذا يمكن تحويل الإيجار وعوائد البيع إلى الخارج بحرّية عبر النظام المصرفي. والدرهم مربوط بالدولار الأمريكي، ما يثبّت القيمة مقابل الدولار لكن ليس مقابل العملات الأخرى. وتطبّق البنوك فحوص مصدر الأموال ومكافحة غسل الأموال المعتادة على التحويلات الواردة والصادرة، لذا احتفظ بمستندات تثبت كيفية اكتساب الأموال.
هل الشراء في أبوظبي أرخص منه في دبي؟
من حيث تكلفة المعاملة، نعم: رسوم التسجيل في أبوظبي 2% مقابل 4% رسوم نقل الملكية في دبي، فالتكاليف الحكومية نحو النصف للسعر نفسه. أمّا أسعار العقارات نفسها فتختلف حسب المنطقة وليست أقل تلقائياً. وقد بلغت صفقات أبوظبي 51.72 مليار درهم عبر 14,167 صفقة في النصف الأول من 2025، بارتفاع 39% على أساس سنوي وفق مركز أبوظبي العقاري (ADREC)، ما يشير إلى سوق نشاطه متزايد لا سوق خصومات.
كُتب بواسطة: فريق التحرير في أو بلس العالمية للعقارات
نبذة عن Oplus: وساطة عقارية مرخّصة في الإمارات مقرّها أبوظبي، تغطّي عقارات أبوظبي ودبي على الخارطة والسوق الثانوي والاستثمار. مسجّلة لدى دائرة التنظيم العقاري (RERA). تواصل مع الفريق عبر Oplus. oplusrealty.com
آخر مراجعة: 5 يونيو 2026
إخلاء مسؤولية: هذا المقال تحليل تحريري للسوق لأغراض إعلامية فقط، ولا يشكّل نصيحة مالية أو استثمارية. تتغيّر شروط الرهن والرسوم وقواعد التملّك، وتُتَّخذ قرارات الإقراض المصرفي حالة بحالة. استشِر مختصاً مرخّصاً من RERA وتأكّد من المعايير الحالية مع ADREC وبنكك قبل أي قرار عقاري.